政策密集投喂，但地产要固本培元还得一段时间

11月13日，财政部等三部门公布了促进房地产市场平稳健康发展的税收优惠政策，主要集中在契税、增值税和土地增值税三个方面。

在契税方面，无论首套还是二套住房，面积140平方米以下的契税为1%；140平方米以上的首套契税为1.5%，二套为2%。这一调整将享受1%低税率优惠的面积标准从90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳四个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。对于那些准备入手或者已入手但尚未申报契税的90至140平方米之间的购房者来说，这是一个很大的福利。例如，在北京购买总价500万元的第二套房，过去契税是3%，即15万元，新政策下如果面积不超过140平方米，契税将按1%收取，即5万元，减少了10万元。

增值税政策主要针对买卖二手房的人群。在北京、上海、深圳等地，增值税之前需满5年才免征，不满5年的需增收5.3%，现在改为满两年即可免征。这对一线城市尤其重要，因为一套总价500万元的房子，不满5年出售时增值税为26.5万元，一套总价1000万元的房子则为53万元。现在省下的费用对卖家和买家都是巨大的成本节约。

土地增值税方面，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，各地可以根据实际情况进行调整。

这次政策调整反映了决策层思路的变化。他们认为刚需群体已经从首套房变为改善房，因此税收优惠的重点放在了90至140平方米的购房业主上。此外，流动性是当前楼市复苏的关键因素。通过减少交易成本和持有成本，增加楼市流动性，有助于提升社会金融数据，如社融数据。

尽管政策出台，市场反响并不及预期。地产相关股票并未大涨，反而盘中不断下挫，说明资本市场对政策没有超预期。专家建议进一步扩大契税优惠范围，并将全部契税税率下调0.5个百分点，以避免结构性调整带来的反效果。此外，豪宅税标准与减税标准之间的差异也引起了一些争议。

自9月24日政治局部署“止跌回稳”以来，一系列救市措施逐渐见效。数据显示，2024年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨，同比降幅趋稳，市场预期进一步改善。一线城市价格企稳更为明显，上海和深圳的新建商品住宅价格分别上涨0.3%和0.1%，而北京和广州则下降0.7%。二手住宅销售价格方面，北京、上海和深圳均有不同程度的上涨。

后续政策将持续推出，包括扩大城中村改造政策支持范围，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。这些措施旨在持续推进降成本，配合降息、降低相关税费和中介费，减少购房成本。全面取消限购也是期待之一，特别是尚未放开的京沪深三市。

市场需要耐心，对政策落地保持包容心。中国经济的复苏需要货币政策和财政政策的共同作用，逐步恢复经济活力。政策密集投喂，但地产要固本培元还得一段时间！