“10月的市场太火爆了，看房排队就算了，交钱都要排队！”

这两天，丽兹行豪宅置业顾问向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）发来的最新房源信息中，已经加上了这样的抬头。

“政策对北京很有影响，10月各开发商的销售业绩应该都不错。”10月30日，在北京有多个热销项目的某房企相关人士向每经记者表示。

自9月30日北京市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称北京9·30新政）以来，据记者观察，北京楼市甚至经历了一个非常精彩的“金十”行情。

注：9月30日晚，北京出台8项楼市新政，包括首套房首付比例降至15%、非京籍家庭在京购房社保或个税年数“五环内5改3”“五环外5改2”，以及优化人才购房政策等。

中指研究院指出，北京9·30新政降低了购房者置业门槛，促进了刚需和改善性住房需求的释放。自10月以来，线上咨询量和案场来访量均明显增加。

“整个10月，不管是新房市场还是二手房市场都被带动起来了。北京新房市场多项目飘红，二手房市场已经破了2万套，创下年内新高。这些都是新政刺激下，购房者终于开始出手，用真金白银做出的选择。”10月30日，某央企开发商人士向每经记者坦言。

刚需进场，二手房成交量冲新高

每经记者依据北京市住建委发布的数据监测统计，10月1日～30日，北京二手房网签数为15967套，环比增幅约20%。其中，10月30日单日网签量再次突破四位数，达1077套。

中指研究院预计，北京10月二手房成交有望突破1.6万套，或创去年4月以来的新高。

不过，多位置业顾问和市场消息均称，由于网签滞后性，北京二手房10月实际成交量已经远超2万套，直冲2.5万套新高，11月大概率会延续10月的高成交量势头。

多位与记者沟通的置业顾问均表示，10月业绩都非常不错，与9月中旬受访时的淡定态度相比，现在大家的心情都显得十分愉悦。

但价格方面，从记者了解到的情况看，依旧呈现“以价换量”状态。据诸葛找房数据研究中心监测，2024年第43周（10月21日～27日），北京二手住宅市场均价为58491元/平方米，环比下降0.29%。

“我看房半年了，感觉便宜的好房子越来越少，现在都是相对较差的低价房源。我准备坚持到明年5月。”不少购房者在社交平台发布了自己近期的看房心得，有意思的是，很多人都表达了类似“我买了，但不开心，天天担心会赔很多，天天研究退房”的想法。

但大多数房东就不是这样的想法了。每经记者在北京9·30新政发布后曾采访过正准备置换并开始看房的田菲（化名）。而这两天，田菲的心态变成了更纠结的“旧房想再等个好价，但对新房想马上出手”。

“最近也有比较着急想买房的客户，但砍价还是很厉害。比如我报价420万元，对方直接砍价到380万元，我的底线都没有这么低，所以都没有谈成。至少我觉得，在二手房市场，现在房东还是有一定话语权的。”田菲坦言。

记者留意到，这段时间身边就有不少类似案例：比如有人旧房子卖出去好几个月了却还没买上新房，仍租房住，天天担心房子会涨价，经常会询问房价涨跌。相比之下，想买二手房的刚需群体就更多了。

对于这一点，上述央企开发商人士也认为，北京9·30新政没有带动太多刚需购买力，有一个重要原因，就是现在北京新房和二手房的价格差距太大了。刚需群体的选择主要以二手房为主，比如五环周边都有每平方米3万多元的二手房，但新房再怎么降价，每平方米还得是五六万元。刚需群体追求性价比，因此选择二手房的可能性更大。

购房决策周期缩短，“当天到访、当天交钱”

中指研究院数据显示，10月1日～27日，北京新房成交面积约48万平方米，环比增长48%，同比小幅下降。

“整体来看，北京新建住宅成交依然集中在少数高折扣促销项目中。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据每经记者观察，10月北京不少新盘项目均发布过成交喜报，甚至一些已开盘一两年的项目，也在这段时间实现了一定量的快速去化。

比如，10月中旬开盘的北京宸园，开发商表示当天销售额达61.5亿元，并且很快就有了网签；李嘉诚在京最后一个项目御翠园，开盘优惠价接近八折，首批次50套房源已售罄，开盘当日“人山人海”的视频流传甚广；保利天汇、星宸和煦等项目的大多数房源已接近售罄。

“有些客户最近买房都是当天到场、当天交钱，客户决策周期缩短，大家的信心明显起来了。不像9月，客户的观望情绪特别浓厚。”有开发商人士向每经记者透露。

“早半个月来，可能还有房源可供选择，但现在您要的户型只剩两套低楼层了。10月卖得非常好，现在只能等一等清退的房源了。”在丰台区某豪宅营销中心，置业顾问向每经记者介绍。

记者在该楼盘现场看到，即便是工作日，售楼处也有不少看房者，大厅里坐着不少正在签单或办理购房手续的客户。

这个去年4月开盘的豪宅项目如今启用了不少渠道带客，几位不同机构的渠道人士分工有序，共同完成了这次带看。被问及这个月的业绩，大家都说“卖得很好”。其中一位渠道人士表示，自己这个月已经成交了30多套，言谈间甚是喜悦。

“现在市场确实好起来了，但是回收折扣的不多，价格也没有很大波动。我觉得开发商现在的明智做法，就是加速跑量，能卖则卖，尽快去化，抓住这一波政策红利。”一位渠道人士对记者说：“像北京宸园、御翠园，成交都是真实的，都准备加推了。”

前述央企开发商人士认为，这一波对改善型购房者的触动非常大，让房企对市场的预期更加乐观，所以果断出手。“刚需客群也被拉动了，只是感觉没有那么热切，他们的顾虑可能会多一些。”

合硕机构首席分析师郭毅认为，随着市场基本面的改善和需求的升温，开发商需要在销售速度、回款速度和利润之间找到更佳的平衡点。因此，综合考虑这两个方面，很多开发商可能不再提供更大力度的优惠折扣，而是转而采用其他营销手段来加速项目销售和回款。

张大伟指出，从全国市场看，央行9·29新政、北京9·30新政等并不是本轮政策的“天花板”，未来还有空间。对比各城市历史上最宽松的时刻，目前房地产政策仍有可能放松的机会。